2023年以来，商业地产在新常态下释放积极信号的同时，暗潮涌动，新的坐标系已露端倪。

一方面，相关统计数据表现出了良好的基本面：2023年以来，购物中心行业持续回升，基本恢复至疫前水平。在需求端，自 2023年2月起，购物中心场日均客流始终维持在1.8万人以上，其中，三季度突破2.2万人，是近五年客流表现最好的一个季度。在供给端，2023 年二季度起，城市购物中心开关店比恢复至较好水平，市场信心持续走高，同时，空置率三连降，购物中心租赁市场已逐步回暖。

但另一方面，行业巨擘如SKP，相较于2021年35%的增幅，去年收入增幅明显放缓。而另一个高端零售巨头的母公司恒隆地产，陈启宗在在交接班时称：“没有锦囊给儿子，现在是保本、保命时期”。这在一定程度上也为行业敲响了警钟。是恒隆嗅觉灵敏提前捕捉了市场，还是整个中国高端零售商业综合体都在面临一定程度上的压力？

此前，普华永道在报告《中国内地及香港地区奢侈品市场洞察》里曾预测2023年到2025年是奢侈品牌在中国市场的黄金三年。在不断加速的变局中，零售业的参差尽显，中国高端零售业如何承接住高端消费回流，进入稳步增长的成熟期，将是2024的关键命题。

押注会员，高端购物中心是商业地产的“唯一解”

从商业开发端、运营端，品牌方、消费者等各个维度，行业上下游都在更为清醒地探寻着新的商业生态和新的生存法则，无论是存量项目的调改，还是资产价值的重估，“高端局”是各大地产商综合评估后的下一个价值洼地。

尽管“外部环境变得困难，现在是‘保命保本’的时候，不是大发展的时候，不能犯大的资本错误。”但恒隆集团董事长陈启宗仍表示，在国内外多重因素影响下，行业前景难料，“我们不能忽视这众多风险，而当中几乎所有都非我们所能控制。”

如何“保本保命”？恒隆给出的示范是这样的：2023年，恒隆地产及恒隆集团凭借高效及卓越的会员计划、持续优化租户组合，以及多元化业务发展，租赁表现稳健。但陈启宗也直言：“此熊不同彼熊，这不是周期性衰退，而是结构性或系统性转变。熊市很复杂，但不需要无谓的悲观，机会在人间。”

对于集团未来战略布局，陈启宗表示，“在熊市之前，我们构思或许可以有两类项目，即高端和次高端购物商场。后来，我们的想法改变了。高端购物商场是唯一值得做的业务类型......我们曾以为四星级物业或许仍可发展，现在我们确信，除非没有能力兴建五星级物业，否则应该只经营高端购物商场。高端购物商场除了租赁边际利润率可观得多，被电子商贸取代也难得多。高端购物商场的守成能力高很多。”而2024年的恒隆集团，在迎来地产第三代之后，也将迎来历史上最忙碌的一年——多个在建项目遍布中国各地，其中包括武汉恒隆府、昆明君悦居及昆明君悦酒店、无锡恒隆府、杭州恒隆广场。

在发力于会员群体，夯实存量市场这一发展的护城河方面，K11的业绩表现和恒隆有异曲同工。据悉，K11 Musea持黑卡会员的高消费客群在2023年下半年总消费金额较上半年增长17%，同比增长近40%。与高端客群消费金额攀升相对应的是，K11 Musea的珠宝钟表是期间表现最好的一类商户，另一类是个人护理，两者销售额较上半年均增长25%。K11集团还表示，K11 Musea出租率长期处于高水平，接近100%。

虽然K11 Musea在零售环境整体低迷的过去几年，仍保持住了增长势头，但15年来，缺乏奢侈品牌集团的头部品牌入驻的K11，一直未能跻身一流的高端商业地产项目。而去年11月底，LV首次选址香港，并于K11 Musea前的星光大道上举办2024初秋男装秀，无疑是K11迈向高端化层级的关键举措，也释放了郑志刚和K11集团在文化艺术之外、强化商场的零售属性的转型信号。

从“少数人”到“多数人”的业态转变

新一轮城市经济竞速驱动下，高端商业体的经营思路也有所转变。很明显的是，多年的发展，使得商业体触达的高端消费人群趋于饱和，当市场进入成熟期，“多数人的生意”不可忽视，高端零售中心的商业模式和商业思路也在不断更新。

作为中国最具代表性的商业步行街之一，北京王府井商业街2023年客流量突破一亿人次，节假日和旅游旺季单日客流超过120万人次。

犹如比弗利山庄和香榭丽舍大街，王府井大街吸纳大量外地和外国游客。而为提升“金街”的品牌吸纳力，王府井将持续以“品牌、品质、品味”作为目标，在 2024 年坚持首店经济，对标国际一流商圈，持续引进高质量首店、旗舰店和特色体验店落户街区，重点引导商业主体、产权单位增加电子科技、体育运动、高端餐饮、高端奢侈品四大品类主题的全品种首店首发引进，进一步扩大品牌集群优势，激发消费新动能，推动街区品牌国际化、时尚化持续提升。

事实上，王府井喜悦购物中心作为东城区首座重点城市更新项目，已汇集智能科技、潮流运动、时尚先锋、文化艺术、特色餐饮等众多品牌的业态中，50%进驻品牌为北京首店。

王府井商圈2023年数据显示，客群结构更趋向于年轻化。

基于此，王府井商圈加大了对户外电子大屏的提质升级，北京市百货大楼的裸眼3D大屏以其酷炫、立体、生动的展示方式，引起大众驻足观赏，并成为新晋网红打卡地。同时，沉浸式新国潮美学空间在设计上更偏重于金色潮流盒子的外观，室内空间设计以时下年轻人喜好为主，也暗合其通过突出主理人、年轻潮流、北京在地文化等业态定位，实现对新产品线的探索、互补升维的战略。

唯泰集团中国打造的比斯特上海及比斯特苏州购物村，则在节假日迎来了爆发式增长。据其最新业绩数据显示，与去年同期相比，2024 年元旦假期，比斯特苏州购物村客流同比增长近110%，销售额同比增长超30%；12月31日单日客流及销售额更双双打破自开业以来的最高记录。比斯特上海购物村同期也表现出强劲的增长势头，假期三日客流及销售额均大幅度超越去年同期，客流量同比增长近70%，销售额同比增长近50% 。

以比斯特为代表，聚焦旅游及购物体验升级的零售业态，将在2024年拥有不俗表现。正如比斯特上海及苏州购物村首席增长官赵莉所说，沿途的风景比最后的终点更为重要。在今天的市场环境中，想要赢得消费者的青睐和认可，必须要不断超越期待，不满足于提供丰富的产品选择，更要打造情感体验与铭心回忆。

下沉市场的爆发力，亟需被重新理解

零售本质上离不开生态，所以成功的零售综合体背后有着相似的路径。

纵观中国零售市场，有一组数据着实值得推敲——已经蝉联十余年“店王”的北京SKP2023年依然是全国“店王”，但SKP业绩250亿，加上SKP-S全馆才逼近265亿，较2022年的239亿元增长10.8%的数据，对比南京德基商场2023年销售额239亿元，同比增长13.8%。尽管去年德基已经力压北京国贸商城、深圳万象城，位列全国第二。但结合2022和2023的两组数据，差距愈加接近的同时，不得不令人感叹后起之秀的爆发力，以及其所代表的长三角地区消费实力。

其实，在长三角，除了德基作为后来者表现出了“一飞冲天”之势。2024年，无锡恒隆一期运营11年之后，二期的配套酒店和公寓将开业，也将推动区域经济活力。而万象城在成都实现124%增长至67亿，在杭州同比增长20%至120亿之后，也将在2024年落子江苏常州。

面对二三线城市的爆发力，一线城市的“王牌”也在本区域内持续发力和“下探”。以SKP为例，众所周知，北京SKP以重奢为标签，但在业态调整提升吸引力的背景下，和北京SKP一样同属于华联集团的DT51成为配合该集团在零售布局的重点发力新动向。业界认为，DT51 的正式运营或将标志着北京SKP向潮流年轻化方向发展的崭新篇章。

专注于年轻潮流消费市场的DT51，与SKP的奢侈品百货形成鲜明对比，但充分调动了SKP的品牌资源和买手团队，打造出具有差异性的时尚选择。2023年，DT51已经在北京大屯路商圈开业，引入化妆品、时尚名品、母婴儿童、运动休闲、高端超市、精选餐饮等多元消费品类，涵盖了200余家国内外知名品牌，打造了一个优质时尚生活甄选的综合目的地。

随着消费市场的不断变化和消费者需求的升级，“盒子式购物中心”需要时刻思考场地与消费之间的动线关系，并满足不同客群对于“价值交付”的需求和体验。

聚客法则有变，且不得不变。如今，年龄和消费力的映射关系已经不再，高端零售业对于消费环境的变化、消费客群的心态、消费心理的更新更要保持敏感。如果说消费者和品牌的势能是可被预估的，那么作为商业化平台而言，如何串联起消费者和品牌，挖掘更多的消费需求，则是无上限的。

也就是说，越是接得住多元消费模式，越能创造更大收益。